Kolejne Śniadanie Izbowe, które odbyło się 11 grudnia 2013 r., Okręgowa Izba Przemysłowo-Handlowa zorganizowała wspólnie Tyskim Towarzystwem Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. w Restauracji „U Przewoźnika”. Prezes OIPH Zbigniew Gieleciak przywitał wszystkich gości i oddał głos Prezesowi TTBS Markowi Kaszubie, który przedstawił historię i osiągnięcia Spółki.
W październiku 1995 r. Sejm RP uchwalił ustawę o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, która jest podstawą tworzenia i działania towarzystw budownictwa społecznego w Polsce. Niespełna dwa lata po uchwaleniu w/w ustawy towarzystwo powstało w Tychach. Społeczne budownictwo czynszowe na wynajem to program, który znakomicie wpisał się w strategie mieszkaniowe miast i gmin. W ramach tego programu przy współudziale środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, wybudowano w kraju około 80 tys. mieszkań. Wszystkie udziały (100 %) należą do gminy Tychy. Spółka wybudowała 9 budynków mieszkalnych, w których powstało 526 mieszkań, w tym 51 mieszkań komunalnych, 1 mieszkanie chronione oraz 11 mieszkań własnościowych. Łączna powierzchnia wybudowanych mieszkań to 32 855 m2, w tym 1 120 m2 to mieszkania własnościowe. W wybudowanych budynkach powstało 30 lokali użytkowych o łącznej powierzchni 2 046 m2, a także 308 miejsc parkingowych w garażach podziemnych oraz 15 garaży. Na wybudowanie budynków Spółka otrzymała z BGK preferencyjne kredyty na łączną kwotę 45 872 mln zł.
Następnie głos zabrała pani Małgorzata Mazur, Dyrektor ds. Inwestycyjnych, Członek Zarządu TTBS, która omówiła zmiany w ustawie o Prawie Budowalnym. Projekt założeń nowelizacji prawa budowlanego został przyjęty 23 lipca 2013 r. Zgodnie z harmonogramem, nowe przepisy powinny wejść w życie w drugim kwartale 2014 roku. Założenia mają w pełni korespondować z tworzonym właśnie kodeksem budowlanym. Zgodnie z obowiązującą definicją legalną, budynek mieszkalny jednorodzinny to „budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nie przekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku”. Rocznie w Polsce wydaje się ponad 220 tys. pozwoleń na budowę, z czego niemal 70 % kończy się oddaniem obiektu do użytku. Około połowy tej liczby stanowią domy jednorodzinne. W pierwszej kolejności przedmiotem zainteresowania autorów nowelizacji stało się ułatwienie inwestowania w zakresie właśnie tego rodzaju obiektów – nieoddziaływających na tereny sąsiednie, a są to głównie wolno stojące domy jednorodzinne.
Decyzja o warunkach zabudowy
Przyjęty przez rząd 23 lipca 2013 r. projekt założeń nowelizacji Prawa budowlanego uwzględnia również wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 20 kwietnia 2011 r. (sygn. akt Kp 7/09). Sędziowie wypowiedzieli się wówczas na temat niezgodności z Konstytucją RP opracowanej w sejmowej Komisji „Przyjazne państwo”, nowelizacji Prawa budowlanego, która przewidywała zniesienie obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę. Trybunał uznał wówczas m.in. za niekonstytucyjny brak zabezpieczenia interesu osób trzecich.
Zakres zmian
Proponowana obecnie przez rząd nowelizacja Prawa budowlanego obejmie więc zasady realizacji jednorodzinnych budynków mieszkalnych wraz z towarzyszącą zabudową gospodarczą i garażami o obszarze oddziaływania zamykającym się w granicach działki objętej zainwestowaniem (niekwalifikujących się do konieczności uzyskiwania zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych lub przeprowadzenia którejś z procedur środowiskowych). Realizacja takiego obiektu wymagać będzie od uczestników procesu inwestycyjnego dokonania następujących czynności:
1) Inwestor:
– zlecenie uprawnionemu projektantowi wykonania projektu budowlanego,
– umieszczenie tablicy informacyjnej na temat planowanej inwestycji w miejscu jej realizacji lub doręczenie właścicielom (użytkownikom wieczystym, zarządcom) nieruchomości sąsiednich zawiadomień o planowanej inwestycji,
– zgłoszenie robót budowlanych,
– uchybienie tym zasadom kwalifikowane będzie jako samowola budowlana, co uruchomi znane już z obecnych przepisów postępowania przed organem nadzoru budowlanego.
2) Uprawniony projektant:
– sporządzenie projektu budowlanego, określającego obszar oddziaływania obiektu, przy czym projekt ten nie będzie musiał zawierać warunków technicznych przełączenia i uzgodnień gestorów sieci, a także zarządcy drogi powiatowej i gminnej o możliwości skomunikowania terenu inwestycji (uzyskanie tych uzgodnień i opinii, choć niekontrolowane przez organ architektoniczno-budowlany, będzie nadal niezbędne w celu uniknięcia problemów na etapie zgłoszenia do użytkowania obiektu, czynności te pozostaną w sferze dobrych praktyk projektowych, a ich zaniechanie może jedynie uruchomić postępowania z powództwa cywilnego inwestora),
– organ administracji architektoniczno-budowlanej: przyjęcie zgłoszenia, umieszczenie informacji na temat zgłoszeń na stronie internetowej BIP, ewentualne wyrażenie sprzeciwu w drodze decyzji administracyjnej, nakazującej uzyskanie pozwolenia na budowę (np. w efekcie skutecznego wniosku osoby trzeciej, że planowana inwestycja naruszy jej interes prawny) lub wysłanie pisma informującego osobę trzecią o braku naruszenia jej interesu prawnego (samo pismo lub bezczynność organu będą zaskarżalne do sądu administracyjnego), lub niepodjęcie żadnych działań, czyli tzw. milcząca zgoda, w terminie 30 dni oraz ewentualnie wydanie na żądanie inwestora zaświadczenia w tym względzie.
3) Osoba trzecia:
– śledzenie tablic informacyjnych umieszczanych w sąsiedztwie, ewentualnie pokwitowanie odbioru pisemnego zawiadomienia inwestora,
– pisemny wniosek o uznanie, że projektowana inwestycja narusza interes prawny w terminie 14 dni od daty ukazania się informacji o planowanej inwestycji w BIP.
Wprowadzenie pojęcia „decyzja podlegająca wykonaniu” jako podstawy rozpoczęcia robót budowlanych w sytuacji, gdy inwestor jest jedyną stroną postępowania o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę.
Terminy:
– weryfikacja kompletności wniosków oraz dokonanych zgłoszeń (z projektem budowlanym lub bez) na mocy nowych przepisów będzie dokonywana w terminie 14 dni od daty ich złożenia do organu,
– zlikwidowana konieczność zawiadamiania organu nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót, po którym obecnie następuje siedmiodniowy okres oczekiwania, zanim inwestor nabędzie prawo do rozpoczęcia robót,
– czas oczekiwania na uzyskanie milczącej zgody na użytkowanie (brak sprzeciwu administracji) zostanie skrócony do 14 dni (obecnie jest 21).
Rozszerzenie listy zwolnień:
– z obowiązku uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie będą zwolnione m.in.: warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe, garaże (do pięciu stanowisk włącznie), obiekty magazynowe, budynki kolejowe, place składowe, postojowe i parkingi, a także stawy rybne.
Prawo zabudowy:
– prawo zabudowy ma być zbliżone do obecnie występującej instytucji użytkowania wieczystego, z tym zastrzeżeniem że prawo zabudowy będzie ograniczonym prawem rzeczowym oraz z założenia nie będzie instytucją wieczystą.
PROJEKT ZAŁOŻEŃ USTAWY Z DNIA 21 SIERPNIA 2013 R.
Na treść prawa zabudowy będą składać się ponadto dwa uprawnienia:
1) do korzystania z budynków lub innych urządzeń trwale związanych z gruntem,
2) do wzniesienia takich budynków lub innych urządzeń na, nad lub pod nieruchomością gruntową.
Zakłada się, że budynki i urządzenia istniejące w chwili ustanowienia prawa zabudowy oraz wzniesione na, nad lub pod gruntem w czasie istnienia tego prawa stanowić będą – co do zasady – przedmiot własności uprawnionego.
Założenia:
– Prawo zabudowy miałoby być ustanawiane na minimum 30 lat, ale nie dłużej niż na 100 lat.
– Projekt zakłada możliwość zawarcia umowy o przedłużenie prawa zabudowy, jednakże jak to już zostało zaznaczone, uprawnionemu nie będzie przysługiwało roszczenie o przedłużenie tego prawa.
– Zabudowujący mógłby rozporządzać swoim prawem – sprzedać, a także ustanowić na nim inne prawa rzeczowe: służebności, użytkowanie oraz hipotekę.
– Prawo zabudowy podlegać będzie również dziedziczeniu.
– Umowa (w formie aktu notarialnego) o ustanowienie prawa zabudowy powinna określać „oznaczenie i powierzchnię nieruchomości, w granicach której jest ustanawiane prawo zabudowy, powierzchnię nieruchomości, na której są lub mają być posadowione budynki lub inne urządzenia, jeśli wykonywanie prawa zabudowy ograniczone do części nieruchomości, lokalizację budynków lub innych urządzeń w granicach nieruchomości i w przestrzeni, zakres uprawnień objętych tym prawem oraz wzajemnych świadczeń pomiędzy właścicielem/użytkownikiem wieczystym a uprawionym z tytułu prawa zabudowy” oraz czas, na jaki prawo zabudowy jest ustanowione.
– Projekt przewiduje również możliwość ustanowienie tego prawa w drodze decyzji administracyjnej.
Właścicielowi gruntu przysługiwałoby co do zasady wynagrodzenie polegające na zapłacie określonej sumy pieniężnej albo na świadczeniu opłat okresowych, jednakże projekt przewiduje możliwość ustanowienia przedmiotowego prawa również nieodpłatnie.